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【前置き】
地域性からくるお部屋探しの感覚の違い
お部屋探しとは言っても、実に地域によっては大きく違ってくることが、今の仕事を通して、大変痛感させられました。
関東と関西では初期費用の名称が違っていたり、ニュースにもなっていたお部屋の更新料の問題だったり、入居する時期も地域によってはだいぶ変わってくるなど、これまでにそういう部分でいろいろと問題が起きました。
もちろん、不動産会社も悪気はないですし、お客様も同じです。ただ、それぞれの地域性の違いにより、互いに温度差が出てしまっているだけです。
地方から来られるお客様は、初めて遠く離れた都会に住むので、どうしても不安な気持ちにもなります。
そういう不安の部分を少しでも和らげ事が出来ればと思い、今までにお客様からあった質問をここに書き出し、みなさまのご参考になれればと思います。
弊社はあくまでも仲介会社になりますので、下記内容については、貸主側と借主側の中間的な立ち位置とさせて頂きます。
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首都圏のお部屋探し事情【目録】
１、家賃相場
２、初期費用の内訳
３、手付金を払えば、何か月か先まで待ってくれるのか？
４、敷金なし、礼金なしって本当に安いのか？
続く
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| 首都圏のお部屋探し事情 |
| １、家賃相場 |
簡単に言いますと、山手線の内側が一番高く、外側に広がるごとに安くなるイメージです。
山手線で一番安いのは、田端あたりです。駅周辺にはあまりお店がなく、多少不便さはあります。その分家賃も隣駅に比べると安くなっています。ただ、それでも決して安いというわけではありません。少なくても6万円以上は見ておかないとなかなかいいお部屋は見つかりません。
地域でしたら、板橋区、江戸川区、足立区、葛飾区あたりが安くなります。
お勧めとしては、東京都に隣接している、埼玉、千葉県の駅です。山手線の駅まで電車で大体20〜30分程度です。例えば、埼玉県の所沢、川口、和光。千葉県なら松戸、船橋あたりです。都内から一歩出るだけですが、家賃相場が平均5000円近く安くなります。
そして、どの駅も中心都市となっておりますので、都内と同じ家賃で住む環境もお部屋の条件も良くなります。
ご参考になるサイト ホームズ 家賃相場
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| ２、初期費用の内訳 |
目安として、敷金なし礼金なしのお部屋で大体家賃の３か月分相当の費用が掛かります。敷金礼金１ヶ月ずつのお部屋になりますと、大体家賃の５か月分に相当する費用が掛かってきます。
基本的にかかってくる費用としては、
【前家賃】
【敷金礼金】または【保証金】
【火災保険】
【鍵交換費用】
【仲介手数料】
になります。
【前家賃】 入居する日からの日割り計算になります。１ヶ月分の家賃を30日（か31日）で割って、1日当たりいくらという計算です。例えば、1日から入居する場合は、1ヶ月分の家賃が丸ごとかかります。10日から入居する場合は10日から月末までの日割り分家賃なります。15日以降の入居の場合は、入居月の日割り分に翌月分の家賃も必要になってきますので、ご注意ください。
【敷金礼金】【保証金】 敷金は退去時に退去費用を差し引いて、残り分が返ってきます。一般的に家賃の1ヶ月分に大体収まります。壁や床など傷つけたりなどした場合は余分に費用を取られることもあります。ただ、近年お客様を保護する法律が強くなっており、常識外の金額を請求された場合は、無効になりますので、ご安心下さい。
礼金は入居に際して、オーナー様への謝礼金になりますので、返ってきません。
保証金も最初から償却されることが多いですので、退去するときの退去費用は別途請求される形になります。保証金は礼金に近いような状態です。よく確認されたほうがいいと思います。
【火災保険】 これは必ず必要になります。火事や水漏れなどを起こしてしまった場合に、保険に入ってないと、すべてご入居者様が自腹で払わなくていけなくなります。そして、個人ではとても払えない金額になることが多いですので、入った方が無難です。というより、入らないとお部屋を借りられません＾＾；
保険料はかなりバラつきがありますが、一般的に2万円前後のプランが多いです。更新はお部屋の更新と一緒で、2年ごとの更新になりますが、中には1年ごとの更新もありますので、ご注意下さい。
【鍵交換費用】 新しい鍵に変えるための費用です。かかるお部屋とかからないお部屋があります。お部屋ごとに違いますので、ご注意下さい。
なんで、鍵を交換しなくてはいけないのか？実は、交換しない場合は、前のご入居者様が使っていた鍵を、そのまま使う形になりますので、当然安全とは言えませんし、交換せずに、何か起きた場合はすべて自己責任になります。管理会社さんやオーナー様は何もしてくれません。ですから、一般的に交換される方が多いです。費用はかなりバラつきがあります。オーナー様が負担してくれる場合もあれば、特殊な鍵で26000円かかるものあります。
【仲介手数料】 こちらは法律上で家賃の1ヶ月分＋消費税分を上限としてとることができます。これ以上とる不動産会社でしたら、そこはやめたほうがいいです。
【その他の費用】
１、保証会社利用料
保証会社とは保証人の代わりになってくれる会社です。リストラや倒産が続く状況の中で、個人よりも法人の会社に保証してもらった方が安心ということで、近年これを利用するオーナー様がかなり増えてきております。
特に敷金なし礼金なしのお部屋についていることが多いです。
ただ、部屋ごとに決められた保証会社がありますので、自分で探す必要はありません。ごあんしんくださいませ。
保証会社必須のお部屋については、必ず使う形になります。さらにここ1年ぐらい（今2011年）で、保証人と保証会社両方つけてくださいと言われるケースも出てきております。
なんのための保証会社ですか？って実際に聞き返したこともありますが＾＾；
ただ、そうしないと貸してくれませんので、どうしてもその部屋に住みたい場合は、
言われたとおりにするしかありません。
あとからわかったのですが、不景気の影響で、家賃を滞納する人が増え、その影響で倒産してしまった保証会社もありました。
初回利用料としては、保証会社によって違いますが、大体家賃と共益費の合計額の30%〜100%になります。これは最初の１回のみになります。あとは、更新料として１年ごとに１万円かかるところもあります。
毎月家賃の１％など月ごとに払うケースとさまざまです。借りるお部屋についている保証会社に従うしかありません。
２、除菌消臭代、安心サポート、事務手数料
こちらは、ついてる物件は多くありませんし、任意ということも結構多いです。交渉で外してもらうこともあります。ただ、外せませんと言われればそれまでです＾＾；
３、契約事務手数料１ヶ月分
 単純に管理会社さんに払う費用になります。ついているお部屋については、外してくれないところがほとんどですが、知っているのと知らないのでは、契約する際の気持ちが変わってきます。
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| ３、手付金を払えば、何カ月先まで待ってくれるのか？ |
答えは、お申込みされた日から２週間前後までして待ってくれません。
まれに親切なオーナー様で３か月間待ってくれることもありますが、基本は待ってくれないと考えた方が無難です。
一般的に、家賃の発生日は、お部屋を決めて、お申込みされてから２週間前後の日にちからスタートします。交渉によっては、１ヶ月前後まってくれることもあります。
ただ、何か月先までは基本的にまってくれません。
というのも、首都圏の人口は年々増加していく一方で、実際によっぽとお部屋の条件が悪くなければ、ほとんど空きがないからです。こんな部屋は住めるの？というお建物でも空きが多くはないです。
それだけ需要があるため、次から次へとお客様がやってきますので、そんな先の入居者様を待たなくても良いと考えているオーナー様が多いからです。
特に、１月〜３月は賃貸不動産の繁忙期なので、通常の２〜３倍のお客様がやってきます。そうなると、オーナー様としても、早く家賃を払ってくれるお客様を優先させたいです。逆に、入居者様にとっては、この時期とはまさに戦場と化するわけです。
ただ、新社会人と学生の方には狙い目のお部屋があります！！
それは、【フリーレント】がついているお部屋です。つまり、家賃を何か月かタダにしてくれるお部屋です。
普段、そんなに数は多くありませんが、１〜３月の時期に新社会人と学生のお客様を対象に、キャンペーンとしてやっているお部屋はだいぶ増えてきます！！
こういうお部屋をタイミングよくみつけることができれば、待ってくださいと言わなくても、待ってくれますので、一つの選択肢として考えてください！
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| ４、敷金なし礼金なしって本当にやすいのか？ |
答えは、全部安いとは限りません！！
最近、敷金なし礼金なしとうたっているお部屋は増えてきましたが、本当に安いお部屋ももちろんありますが、注意しなくてはいけない部屋の方が圧倒的に多いです。
礼金敷金がなくても、上記「２、初期費用」の部分でも書きましたが、最低限かかってくる費用があります。
それ以外に、敷金礼金なしにする代わりに、保証会社必須で保証会社利用料がかかってくることが多いです。これならまだいいですが、実は、初期費用を安くする代わりに、家賃を高くしたり、契約手数料など他の部分でバランスをとっていることも多々あります。
中には、お部屋の条件が悪かったり、周辺環境がよくなかったりと何かしらのマイナス要因がついていることもありますので、敷金礼金ないからと言って、簡単に飛びついてはいけません。
よく他の部分を確認しないと逆に損することもありますので、ご注意ください。
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| ５、続く |
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